Сегодня часто можно увидеть негативные отзывы о покупке недвижимости с целью сдачи в аренду в Москве. Специалисты рынка недвижимости и инвесторы говорят о том, что максимальная доходность составляет 6%, но чаще и того меньше вплоть до 3%. У меня также всегда осторожное отношение к покупке недвижимости из-за её низкой ликвидности, но из-за приверженности к разного рода финансовым экспериментам (например, с путешествиями или выбором транспорта), решила всё-таки попробовать с покупкой студии. В данной статье я расскажу о своем опыте получения пассивного дохода на сдаче студии в аренду.
Покупка студии
У меня был очень ограниченный бюджет (чуть больше 1 млн. руб.), которого хватало только на первоначальный взнос. Самостоятельно я провела подробный анализ предложений вторичного жилья и новостроек на тот момент. Стало очевидным, что если покупать студию рядом с метро, то потребуется брать немаленький кредит, чего мне хотелось избежать. Тогда я стала рассматривать ближайшее Подмосковье, чтобы за 10-15 мин можно было доехать на электричке до метро. Цена даже при малейшем отдалении от МКАД становится меньше.
Изучив подробнее варианты новостроек и вторичного жилья, решила рискнуть с новостройкой на уровне котлована. На тот момент студия 29 кв. м. стоила 2,4 млн. руб.. По проекту в жилом комплексе должно было быть построено 4 дома. Рядом с комплексом уже была вся обжитая инфраструктура: школа, детский сад, поликлиника и магазины. Это был неизвестный застройщик, поэтому квартиры продавались по цене ниже рыночной. Понятно, что риски в этом случае высоки, но я сделала ставку на то, что как минимум один дом из четырех достроят, чтобы повысить интерес дольщиков к оставшимся домам. В итоге я купила студию в первом строящемся доме, взяв ипотеку.
Расходы на ремонт и сдача в аренду
Ключи мне отдали через 2,5 года, сдав дом в срок. Еще два месяца занял ремонт, я заключала договор на ремонт с застройщиком. За три года мне как раз удалось выплатить ипотеку и к моменту оформления собственности обременения на студии уже не было. Также мной был получен имущественный налоговый вычет. С учетом этого, мои общие расходы на квартиру составили 2,75 млн. руб., включая расходы на процентные платежи по ипотеке, ремонт и покупку мебели.
В настоящее время я сдаю студию за 30 тыс. руб., ежемесячно мне нужно платить налог на доход и коммунальные платежи. Чистый доход получается в размере около 21500 руб.. В течение 2,5 лет деньги были заморожены и могли бы приносить доход хотя бы на уровне банковского депозита. Однако, даже с учетом этого, доходность от сдачи в аренду по моим подсчетам получается в районе 8%. Стоит также отметить, что за это время рыночная цена студии увеличилась до 4,2 млн.руб..
Вывод
Несмотря на то, что недвижимость в Москве по оценкам большинства инвесторов не является лучшей стратегией для инвестирования, мой пример показывает, что недвижимость может приносить доход выше 3-6% в год. Однако, для этого нужно подобрать правильный объект с потенциалом роста стоимости и привлекательности для арендаторов.